Thi công xây dựng là quá trình triển khai các hoạt động xây lắp để hoàn thiện công trình theo hồ sơ thiết kế và kế hoạch được phê duyệt. Trong thực tế, doanh nghiệp không chỉ thi công ngoài công trường mà còn phải kiểm soát tiến độ, vật tư, nhân công, thiết bị và chất lượng công trình. Nếu dữ liệu vận hành rời rạc và cập nhật chậm, dự án rất dễ phát sinh chi phí và chậm tiến độ. Bài viết dưới đây giúp doanh nghiệp hiểu rõ quy trình thi công xây dựng và cách quản lý thi công công trình hiệu quả hơn.
Thi công xây dựng là gì?
Thi công xây dựng là quá trình triển khai các công việc kỹ thuật nhằm hình thành và hoàn thiện một công trình xây dựng dựa trên hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
Theo Luật Xây dựng 2014, thi công xây dựng công trình gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đối với công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời, tu bổ, phục hồi; phá dỡ công trình; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.
Trong thực tế, thi công xây dựng là quá trình phối hợp giữa tiến độ, vật tư, nhân công, thiết bị, biện pháp thi công, chất lượng và hồ sơ nghiệm thu tại công trường. Mỗi hạng mục đều cần được kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo công trình triển khai đúng thiết kế, đúng tiến độ và hạn chế phát sinh chi phí hoặc sai lệch khối lượng thực tế.
Quy trình thi công xây dựng từ chuẩn bị đến bàn giao
Quy trình thi công xây dựng thường được triển khai theo 5 giai đoạn chính: chuẩn bị thi công, thi công phần móng và công trình ngầm, thi công phần thô, hoàn thiện công trình và bàn giao – bảo hành.
Giai đoạn 1: Tiền thi công
Trước khi khởi công, doanh nghiệp cần hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý và điều kiện triển khai thực tế tại công trường. Giai đoạn này thường bao gồm chuẩn bị giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, định vị công trình và chuẩn bị mặt bằng thi công.
Song song đó, doanh nghiệp cũng cần lập kế hoạch nhân công, vật tư, tiến độ, biện pháp thi công và phương án huy động thiết bị ngoài công trường. Nếu dữ liệu và nguồn lực chuẩn bị thiếu đồng bộ, dự án rất dễ phát sinh chậm tiến độ ngay từ giai đoạn đầu.
Giai đoạn 2: Thi công móng và công trình ngầm
Móng và công trình ngầm là phần nền tảng của toàn bộ công trình. Sai sót ở giai đoạn này thường khó sửa, chi phí khắc phục lớn và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn kết cấu.
Các công việc phổ biến gồm:
- Ép cọc, thi công cừ hoặc xử lý nền nếu có.
- Đào đất hố móng.
- Đổ bê tông lót móng.
- Gia công, lắp dựng cốt thép.
- Lắp dựng cốp pha móng.
- Đổ bê tông móng, đà kiềng, cổ cột.
- Thi công tầng hầm, bể ngầm, hệ thống thoát nước hoặc hạ tầng ngầm nếu có.
Trước khi chuyển sang hạng mục tiếp theo, cần kiểm tra và nghiệm thu:
- Tim trục, cao độ và vị trí móng.
- Cốt thép, cốp pha, kích thước hình học.
- Bê tông, vật liệu đầu vào và điều kiện đổ bê tông.
- Ống chờ, hộp kỹ thuật và các hạng mục MEP ngầm.
- Hồ sơ nghiệm thu, hình ảnh hiện trường và nhật ký thi công.
Giai đoạn này cần kiểm soát chặt vì mọi sai lệch nhỏ ở phần móng đều có thể kéo theo sai lệch lớn ở phần thân và hoàn thiện.
Giai đoạn 3: Thi công phần thô và kiểm soát khối lượng thực tế
Sau khi hoàn thành phần móng, công trình bước vào giai đoạn hình thành kết cấu chính. Đây thường là giai đoạn chiếm tỷ trọng lớn về khối lượng, nhân công, vật tư và chi phí.
Các công việc chính thường bao gồm:
- Thi công cột, dầm, sàn.
- Xây tường bao, tường ngăn.
- Thi công cầu thang, mái và các cấu kiện chính.
- Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường.
- Lắp đặt ống kỹ thuật, hộp điện, đường chờ MEP.
- ….
Trong giai đoạn này, doanh nghiệp cần theo dõi song song:
- Khối lượng thi công thực tế so với BOQ.
- Tiến độ từng tổ đội và từng hạng mục.
- Vật tư cấp phát, vật tư sử dụng và hao hụt thực tế.
- Chất lượng kết cấu trước khi chuyển bước.
- Các công việc ẩn khuất trước khi bị che phủ.
Nếu chỉ theo dõi tiến độ bằng phần trăm tổng quát, ban quản lý rất khó biết công trình đang chậm ở đâu, hạng mục nào chưa nghiệm thu, vật tư nào đang thiếu hoặc khối lượng nào đã phát sinh so với kế hoạch.
Giai đoạn 4: Hoàn thiện công trình và kiểm soát chất lượng bàn giao
Giai đoạn hoàn thiện ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sử dụng, thẩm mỹ và khả năng bàn giao công trình. Đây cũng là giai đoạn dễ phát sinh lỗi do nhiều đội thi công cùng tham gia, nhiều chủng loại vật tư và nhiều hạng mục cần phối hợp.
Các công việc phổ biến thường gồm:
- Tô trát tường, trần.
- Chống thấm công trình.
- Sơn nước hoàn thiện.
- Ốp lát sàn, tường.
- Lắp đặt cửa, lan can, thiết bị và nội thất.
- Lắp đặt thiết bị điện, nước, internet, camera.
- Hoàn thiện hệ thống MEP, PCCC, điều hòa, thông gió nếu có.
- …
Các điểm cần kiểm soát gồm:
- Chủng loại vật tư so với mẫu duyệt và hợp đồng.
- Chất lượng bề mặt, kích thước, cao độ, độ phẳng, độ kín nước.
- Tiến độ từng khu vực, từng tầng, từng hạng mục.
- Lỗi hoàn thiện cần sửa trước bàn giao.
- Checklist nghiệm thu và hình ảnh hiện trường.
Ở giai đoạn này, nếu dữ liệu vật tư, lỗi hoàn thiện, nghiệm thu và phát sinh không được ghi nhận rõ, quá trình bàn giao rất dễ kéo dài.
Giai đoạn 5: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành công trình
Sau khi hoàn thành thi công, nhà thầu và các bên liên quan thực hiện nghiệm thu, hoàn công, bàn giao, quyết toán và bảo hành công trình. Đây là giai đoạn xác nhận công trình đã đáp ứng yêu cầu về chất lượng, khối lượng, hồ sơ và điều kiện sử dụng.
Các công việc chính thường gồm:
- Nghiệm thu từng hạng mục và toàn bộ công trình.
- Hoàn thiện hồ sơ hoàn công.
- Tổng hợp nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu, hình ảnh và chứng chỉ vật liệu.
- Đối chiếu khối lượng thi công, khối lượng nghiệm thu và khối lượng thanh toán.
- Bàn giao công trình đưa vào sử dụng.
- Quyết toán hợp đồng.
- Thực hiện bảo hành, bảo trì theo cam kết.
- ….
Các nội dung thường cần theo dõi trong giai đoạn bảo hành gồm:
- Phần kết cấu công trình.
- Hạng mục hoàn thiện.
- Hệ thống chống thấm.
- Hệ thống điện, nước, MEP và thiết bị kỹ thuật.
- Các lỗi phát sinh sau bàn giao.
Nghiệm thu và bàn giao không chỉ là bước kết thúc thi công. Đây là giai đoạn cần đối chiếu toàn bộ dữ liệu từ thiết kế, BOQ, vật tư, khối lượng, phát sinh, chất lượng và hồ sơ để đảm bảo công trình được bàn giao minh bạch, đúng phạm vi và giảm rủi ro tranh chấp sau này.
Trên thực tế, nhiều dự án bị kéo dài thời gian bàn giao do hồ sơ nghiệm thu thiếu đồng bộ hoặc dữ liệu công trường không được cập nhật xuyên suốt từ đầu dự án. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp hiện nay áp dụng chuyển đổi số nhật ký công trình, checklist nghiệm thu và hồ sơ hoàn công để giảm sai sót và rút ngắn thời gian quyết toán sau thi công.
Các hình thức thi công xây dựng phổ biến
Tùy quy mô công trình, phạm vi hợp đồng và mức độ tham gia của chủ đầu tư, thi công xây dựng có thể được triển khai theo nhiều hình thức khác nhau. Mỗi hình thức có ưu điểm riêng, nhưng cũng đi kèm các điểm cần kiểm soát về chi phí, tiến độ, vật tư, chất lượng và trách nhiệm nghiệm thu.
Thi công phần thô
Thi công phần thô là hình thức nhà thầu thực hiện các hạng mục nền tảng của công trình như móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, cầu thang và một phần hệ thống kỹ thuật âm tường nếu có trong phạm vi hợp đồng.
Hình thức này phù hợp khi chủ đầu tư muốn kiểm soát riêng phần hoàn thiện, tự lựa chọn vật tư hoặc tách gói thi công để linh hoạt về ngân sách. Tuy nhiên, phần thô cần được nghiệm thu chặt chẽ vì đây là nền tảng ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn và chất lượng lâu dài của công trình.
Thi công hoàn thiện
Thi công hoàn thiện là giai đoạn xử lý các hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến công năng sử dụng, thẩm mỹ và chất lượng bàn giao công trình. Các công việc thường gồm tô trát, chống thấm, sơn bả, ốp lát, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, nội thất cơ bản và hoàn thiện hệ thống kỹ thuật.
Đây là giai đoạn dễ phát sinh sai lệch do có nhiều chủng loại vật tư, nhiều đội thi công và nhiều chi tiết cần phối hợp. Nếu không kiểm soát tốt mẫu duyệt, vật tư, bản vẽ chi tiết và checklist nghiệm thu, công trình dễ bị lỗi hoàn thiện, chậm bàn giao hoặc phát sinh chi phí sửa chữa.
Thi công trọn gói
Thi công trọn gói là hình thức nhà thầu đảm nhận toàn bộ hoặc phần lớn công việc từ phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng. Hình thức này giúp chủ đầu tư giảm tải việc điều phối nhiều nhà thầu, đặc biệt với các công trình cần triển khai nhanh hoặc chủ đầu tư không có đội ngũ quản lý thi công chuyên sâu.
Tuy nhiên, thi công trọn gói chỉ hiệu quả khi phạm vi công việc, BOQ, chủng loại vật tư, tiến độ, tiêu chuẩn nghiệm thu và cơ chế xử lý phát sinh được làm rõ ngay từ đầu. Nếu hợp đồng không đủ chi tiết, chi phí phát sinh và tranh chấp chất lượng rất dễ xảy ra ở giai đoạn hoàn thiện hoặc quyết toán.
Thi công theo từng gói thầu chuyên môn
Thi công theo từng gói thầu chuyên môn thường áp dụng cho công trình lớn, nhà xưởng, công trình công nghiệp, MEP, PCCC, hạ tầng, nội thất hoặc các dự án có nhiều hạng mục kỹ thuật phức tạp. Mỗi nhà thầu phụ hoặc đơn vị chuyên môn phụ trách một phạm vi riêng.
Hình thức này giúp tận dụng chuyên môn của từng đơn vị, nhưng cũng làm tăng yêu cầu phối hợp giữa các bên. Nếu tiến độ, bản vẽ, mặt bằng, vật tư và nghiệm thu không được quản lý thống nhất, công trình dễ gặp tình trạng chồng chéo, chờ nhau, thi công sai trình tự hoặc khó xác định trách nhiệm khi phát sinh lỗi.
Lưu ý: Việc lựa chọn hình thức thi công không nên chỉ dựa trên chi phí ban đầu. Doanh nghiệp cần đánh giá tổng thể về năng lực quản lý, mức độ phức tạp của công trình, khả năng kiểm soát vật tư, tiến độ, nghiệm thu và rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai.
Tiêu chí lựa chọn đơn vị thi công xây dựng
Đơn vị thi công ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng, chi phí và khả năng kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình triển khai công trình. Trên thực tế, nhiều dự án phát sinh chậm tiến độ hoặc vượt ngân sách không nằm ở thiết kế mà đến từ năng lực quản lý và triển khai của nhà thầu ngoài công trường.
Năng lực pháp lý
Năng lực pháp lý là tiêu chí đầu tiên cần kiểm tra trước khi đánh giá báo giá hay tiến độ thi công. Nhà thầu cần có đầy đủ giấy phép kinh doanh ngành xây dựng, chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng và phạm vi thi công phù hợp với loại công trình triển khai.
Trong thực tế, nhiều dự án gặp rủi ro do nhà thầu nhận công trình vượt quá năng lực hoặc sử dụng đội thi công thuê ngoài không ổn định. Vì vậy, ngoài hồ sơ giấy tờ, doanh nghiệp nên kiểm tra thêm tình trạng vận hành thực tế, đội ngũ kỹ thuật và các công trình nhà thầu đang triển khai.
Danh mục công trình đã thực hiện
Kinh nghiệm triển khai thực tế phản ánh khá rõ khả năng tổ chức công trường và xử lý phát sinh của nhà thầu. Doanh nghiệp nên ưu tiên các đơn vị đã từng thi công công trình có quy mô, lĩnh vực hoặc mức độ kỹ thuật tương tự dự án của mình.
Thay vì chỉ xem hồ sơ năng lực, nên khảo sát trực tiếp công trình đã hoặc đang thi công để đánh giá chất lượng hoàn thiện, cách quản lý vật tư, tiến độ tổ đội và khả năng phối hợp ngoài hiện trường. Đây thường là dữ liệu thực tế hơn nhiều so với hình ảnh marketing hoặc hồ sơ giới thiệu.
Đội ngũ kỹ thuật
Chất lượng và tiến độ công trình phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ trực tiếp điều hành ngoài công trường, đặc biệt là chỉ huy trưởng và kỹ sư hiện trường. Doanh nghiệp cần làm rõ ai là người phụ trách chính, khả năng theo sát công trường thực tế và cách phối hợp xử lý phát sinh trong quá trình thi công.
Nhiều công trình phát sinh chậm tiến độ không đến từ thiếu nhân lực mà do việc điều phối tổ đội, cập nhật hiện trường và xử lý công việc giữa công trường với văn phòng không đồng bộ. Vì vậy, năng lực quản lý thực tế của đội kỹ thuật thường quan trọng không kém năng lực thi công.
Hợp đồng và điều khoản bảo hành
Hợp đồng thi công cần thể hiện rõ phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiến độ triển khai, điều kiện nghiệm thu và nguyên tắc xử lý phát sinh. Nội dung càng chi tiết, doanh nghiệp càng dễ kiểm soát khối lượng, chi phí và trách nhiệm giữa các bên trong quá trình triển khai thực tế.
Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ điều khoản bảo hành đối với kết cấu, chống thấm và các hạng mục hoàn thiện. Đây là nhóm hạng mục dễ phát sinh lỗi sau bàn giao nếu quá trình thi công hoặc nghiệm thu không được kiểm soát chặt ngay từ đầu.
Chính sách thanh toán
Chính sách thanh toán phản ánh khá rõ năng lực tài chính và mức độ minh bạch của nhà thầu. Thông thường, các đơn vị thi công chuyên nghiệp sẽ chia thanh toán theo từng giai đoạn nghiệm thu thực tế thay vì yêu cầu tạm ứng quá lớn trước khi triển khai công trường.
Doanh nghiệp cũng nên giữ lại một phần giá trị hợp đồng đến sau bàn giao hoặc hết thời gian bảo hành để đảm bảo trách nhiệm xử lý lỗi phát sinh. Đây là cách nhiều chủ đầu tư áp dụng để giảm rủi ro trong giai đoạn hoàn thiện và sau khi công trình đưa vào sử dụng.
Những yêu cầu cần kiểm soát trong quá trình thi công xây dựng
Trong thi công xây dựng, doanh nghiệp cần kiểm soát nhiều yêu cầu cùng lúc: thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn, vật tư, chất lượng, nghiệm thu và năng lực nhà thầu. Điều 111 Luật Xây dựng cũng đã quy định những yêu cầu cần kiểm soát.
Trong thực tế triển khai, doanh nghiệp cần kiểm soát cụ thể tại công trường, từ bản vẽ, vật tư, an toàn, chất lượng đến nghiệm thu và năng lực nhà thầu.
- Tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật: Công trình cần được thi công theo thiết kế xây dựng được duyệt, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng. Đồng thời cần bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ và các điều kiện an toàn khác theo quy định.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, con người và khu vực xung quanh: Quá trình thi công cần bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, người lao động, thiết bị thi công, công trình ngầm và công trình liền kề. Doanh nghiệp cũng cần có biện pháp hạn chế thiệt hại về người và tài sản nếu xảy ra sự cố mất an toàn.
- Áp dụng biện pháp kỹ thuật an toàn cho công việc rủi ro cao: Với các hạng mục hoặc công việc có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, nhà thầu cần có biện pháp kỹ thuật an toàn riêng và tổ chức giám sát chặt trong quá trình thực hiện.
- Sử dụng vật tư, vật liệu đúng yêu cầu thiết kế: Vật tư, vật liệu đưa vào công trình cần đúng chủng loại, quy cách, số lượng theo thiết kế xây dựng. Việc sử dụng vật liệu cũng cần được kiểm soát để bảo đảm chất lượng và tránh lãng phí trong quá trình thi công.
- Thực hiện kiểm tra, giám sát và nghiệm thu theo từng giai đoạn: Doanh nghiệp cần kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc xây dựng, các giai đoạn chuyển bước quan trọng, hạng mục công trình và công trình hoàn thành trước khi đưa vào khai thác, sử dụng.
- Đảm bảo nhà thầu có đủ điều kiện năng lực: Nhà thầu thi công xây dựng cần có điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc xây dựng được giao. Đây là cơ sở quan trọng để kiểm soát chất lượng, tiến độ, an toàn và trách nhiệm trong quá trình thi công.
Phần mềm quản lý thi công xây dựng
Phần mềm quản lý giúp kiểm soát thi công xây dựng công trình như thế nào?
Phần mềm quản lý thi công xây dựng giúp doanh nghiệp tập trung dữ liệu công trình, cập nhật tiến độ thực tế, kiểm soát vật tư, nghiệm thu, chi phí và báo cáo trên cùng một hệ thống.
Với Cleeksy, doanh nghiệp có thể thiết kế hệ thống quản lý thi công theo đúng quy trình vận hành thực tế, kết nối dữ liệu từ hồ sơ, bản vẽ, BOQ đến tiến độ, vật tư, nhật ký công trình và báo cáo quản trị.
- Tập trung hồ sơ, bản vẽ, BOQ và nhật ký thi công: Quản lý hồ sơ thiết kế, bản vẽ, BOQ, hợp đồng, nhật ký thi công, hình ảnh hiện trường, biên bản nghiệm thu và tài liệu liên quan trên cùng một hệ thống.
- Theo dõi tiến độ, khối lượng và vấn đề phát sinh theo thời gian thực: Cập nhật trạng thái hạng mục, khối lượng thực hiện, người phụ trách, thời hạn, nguyên nhân chậm và các vấn đề phát sinh tại công trường.
- Quản lý vật tư, nhân công và thiết bị theo từng công trình: Theo dõi đề xuất vật tư, nhập kho, xuất kho, cấp phát, tồn kho công trình, nhân công, tổ đội, máy móc và thiết bị thi công.
- Liên kết nghiệm thu, chi phí và hồ sơ thanh toán: Kết nối khối lượng thi công, nghiệm thu, phát sinh, chi phí và thanh toán để giảm rủi ro thanh toán sai khối lượng hoặc thiếu căn cứ khi quyết toán.
- Cung cấp báo cáo tổng quan cho ban lãnh đạo và ban quản lý dự án: Tổng hợp dữ liệu tiến độ, chi phí, vật tư, phát sinh, nghiệm thu và rủi ro theo từng công trình hoặc nhiều công trình cùng lúc.
- Chuẩn hóa quy trình quản lý thi công theo đặc thù doanh nghiệp: Cleeksy cho phép doanh nghiệp cấu hình các luồng quản lý dự án, cấp phát vật tư, ghi nhận nhật ký, nghiệm thu, xử lý phát sinh và báo cáo theo nhu cầu thực tế.
Kết luận
Thi công xây dựng hiệu quả phụ thuộc vào khả năng kiểm soát đồng bộ hồ sơ, tiến độ, vật tư, nghiệm thu, chi phí và dữ liệu vận hành xuyên suốt dự án.
Với các doanh nghiệp cần quản lý nhiều công trình, Cleeksy có thể hỗ trợ chuẩn hóa quy trình thi công, kết nối dữ liệu giữa văn phòng và công trường, đồng thời cung cấp báo cáo quản trị theo tình hình thực tế. Liên hệ Cleeksy ngay hôm nay để được tư vấn giải pháp quản lý thi công phù hợp với quy trình thực tế của doanh nghiệp.
