Hợp đồng xây dựng là nền tảng để kiểm soát phạm vi công việc, tiến độ thi công, thanh toán và phát sinh trong toàn bộ dự án. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp chỉ thực sự rà soát hợp đồng khi công trình bắt đầu chậm tiến độ, phát sinh ngoài BOQ hoặc xảy ra tranh chấp nghiệm thu, quyết toán.
Vì vậy, việc hiểu đúng các loại hợp đồng xây dựng, điều khoản quan trọng và cách quản lý hợp đồng ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro, kiểm soát chi phí và vận hành dự án hiệu quả hơn.
Hợp đồng xây dựng là gì?
Theo Điều 138 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Đây là căn cứ pháp lý xuyên suốt quá trình triển khai dự án, từ thi công, nghiệm thu đến thanh toán và quyết toán công trình.
Trong thực tế, hợp đồng xây dựng không chỉ mang ý nghĩa pháp lý mà còn là cơ sở để kiểm soát phạm vi công việc, tiến độ, chi phí và trách nhiệm giữa các bên tham gia dự án. Khi hợp đồng thiếu rõ ràng hoặc không bám sát cách vận hành thực tế, doanh nghiệp rất dễ gặp tình trạng phát sinh ngoài BOQ, chậm thanh toán hoặc tranh chấp nghiệm thu.
Tại sao hợp đồng xây dựng lại rất quan trọng?
Hợp đồng xây dựng có tính chất phức tạp và rủi ro cao hơn nhiều loại hợp đồng dân sự thông thường vì liên quan trực tiếp đến chi phí đầu tư, tiến độ triển khai và trách nhiệm của nhiều bên trong dự án.
Một dự án xây dựng có thể kéo dài nhiều tháng hoặc nhiều năm, trong khi giá vật tư, nhân công và điều kiện thi công xây dựng luôn biến động theo thực tế thị trường. Bên cạnh đó, dự án thường có sự tham gia của nhiều đơn vị như chủ đầu tư, tổng thầu, nhà thầu phụ, tư vấn thiết kế và tư vấn giám sát. Nếu phạm vi công việc và trách nhiệm không được quy định rõ ngay từ đầu, quá trình phối hợp rất dễ phát sinh chồng chéo và tranh chấp.
Hợp đồng xây dựng giúp doanh nghiệp:
- Kiểm soát phạm vi công việc và BOQ ngay từ đầu.
- Làm căn cứ nghiệm thu, thanh toán và quyết toán công trình.
- Quản lý variation, change request và phát sinh khối lượng.
- Xác định trách nhiệm khi chậm tiến độ hoặc xảy ra tranh chấp.
- Kiểm soát dòng tiền và hạn chế phát sinh vượt ngân sách.
- Đồng bộ dữ liệu giữa hiện trường, QS, kế toán và ban điều hành dự án.
Đây cũng là lý do phần lớn rủi ro trong dự án xây dựng thường không đến từ thi công, mà đến từ việc hợp đồng thiếu rõ ràng hoặc phát sinh không được kiểm soát xuyên suốt trong quá trình triển khai.
Các loại hợp đồng xây dựng phổ biến
Mỗi loại hợp đồng xây dựng sẽ có cách kiểm soát chi phí, thanh toán và xử lý phát sinh khác nhau. Việc lựa chọn đúng loại hợp đồng giúp doanh nghiệp dễ kiểm soát tiến độ, hạn chế tranh chấp và phù hợp với mô hình triển khai thực tế của dự án.
Theo Điều 82 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất công việc thực hiện và hình thức giá hợp đồng. Mỗi nhóm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách quản lý phạm vi công việc, thanh toán và phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
Hợp đồng xây dựng theo tính chất công việc
Nhóm hợp đồng này dùng để xác định phạm vi công việc và trách nhiệm triển khai giữa các bên trong dự án. Theo quy định hiện hành, hợp đồng xây dựng gồm các loại như:
- Hợp đồng tư vấn xây dựng.
- Hợp đồng thi công xây dựng công trình.
- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng.
- Hợp đồng thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng.
- Hợp đồng thiết kế – thi công xây dựng công trình.
- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình.
- Hợp đồng thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình.
- Hợp đồng chìa khóa trao tay.
- Các loại hợp đồng xây dựng khác.
Trong thực tế, hợp đồng thi công, hợp đồng EPC và hợp đồng chìa khóa trao tay là các hình thức được sử dụng phổ biến trong dự án dân dụng, công nghiệp và hạ tầng hiện nay.
Hợp đồng xây dựng theo hình thức giá
Nhóm hợp đồng này quy định cách xác định giá trị hợp đồng, thanh toán và xử lý phát sinh trong quá trình triển khai công trình.
- Hợp đồng trọn gói.
- Hợp đồng theo đơn giá cố định.
- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
- Hợp đồng theo thời gian.
- Hợp đồng theo chi phí cộng phí.
- Hợp đồng theo kết quả đầu ra.
- Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.
- Hợp đồng hỗn hợp.
- Hợp đồng xây dựng khác.
Trong đó, hợp đồng trọn gói, hợp đồng đơn giá cố định và hợp đồng đơn giá điều chỉnh là các hình thức được áp dụng phổ biến nhất trong hoạt động xây dựng hiện nay.
Nội dung quan trọng trong hợp đồng xây dựng
Nội dung hợp đồng xây dựng sẽ thay đổi theo quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của từng dự án. Tuy nhiên, một hợp đồng xây dựng đầy đủ cần quy định rõ phạm vi công việc, tiến độ, thanh toán, trách nhiệm và cơ chế xử lý phát sinh trong quá trình triển khai công trình.
Theo quy định hiện hành, hợp đồng xây dựng thường gồm các nội dung sau:
- Căn cứ pháp lý áp dụng.
- Luật và ngôn ngữ áp dụng.
- Nội dung và khối lượng công việc.
- Yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao.
- Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng.
- Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh lý hợp đồng xây dựng
- Bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng của các bên
- Sửa đổi hợp đồng xây dựng
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng xây dựng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng xây dựng
- Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
- Rủi ro, sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
- Các nội dung khác.
Trong thực tế triển khai dự án, các điều khoản liên quan đến BOQ, nghiệm thu, phát sinh khối lượng và thanh toán thường là nhóm dễ phát sinh vấn đề nhất. Nhiều hợp đồng quy định khá đầy đủ về pháp lý nhưng lại thiếu quy trình xử lý phát sinh, thiếu timeline xác nhận hồ sơ hoặc không quy định rõ điều kiện thanh toán theo từng giai đoạn.
Khi công trình bước vào thi công thực tế, chỉ cần BOQ lệch với bản vẽ hoặc khối lượng phát sinh không được phê duyệt kịp thời, toàn bộ quy trình nghiệm thu và thanh toán phía sau sẽ bị ảnh hưởng. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án hoàn thành thi công nhưng vẫn chậm quyết toán trong thời gian dài.
Tổng hợp mẫu hợp đồng xây dựng phổ biến
Mẫu hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu nhằm xác định phạm vi công việc, tiến độ thi công, giá trị hợp đồng, thanh toán và trách nhiệm của các bên trong quá trình triển khai công trình. Tùy theo loại dự án và hình thức thi công, doanh nghiệp sẽ sử dụng các mẫu hợp đồng xây dựng khác nhau để phù hợp với cách quản lý thực tế.
Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình
Mẫu hợp đồng này được hướng dẫn tại Thông tư 09/2016/TT-BXD, áp dụng cho các gói thầu thi công giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Ngoài các điều khoản chính, hợp đồng thường kèm theo các phụ lục về khối lượng hoàn thành, thanh toán, đơn giá điều chỉnh và khối lượng phát sinh để phục vụ nghiệm thu, thanh toán và quyết toán công trình.
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở
Đây là mẫu hợp đồng được sử dụng phổ biến trong các công trình nhà phố, biệt thự hoặc nhà ở dân dụng. Nội dung thường tập trung vào phạm vi thi công, vật tư sử dụng, tiến độ thanh toán và điều kiện bảo hành công trình.
Mẫu hợp đồng thi công phần thô
Mẫu hợp đồng này áp dụng cho các gói thi công phần móng, kết cấu, bê tông cốt thép và xây tô cơ bản. Doanh nghiệp cần define rõ phạm vi vật tư, nhân công và điều kiện phát sinh để tránh tranh chấp khối lượng trong quá trình thi công.
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà xưởng
Hợp đồng xây dựng nhà xưởng thường có giá trị lớn và liên quan đến nhiều hạng mục kỹ thuật như kết cấu thép, MEP hoặc hạ tầng công nghiệp. Các điều khoản về tiến độ, nghiệm thu và phối hợp giữa các nhà thầu cần được quy định chặt chẽ ngay từ đầu.
Mẫu hợp đồng xây dựng trọn gói
Mẫu hợp đồng này phù hợp với các dự án cần kiểm soát ngân sách tổng thể. Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí theo phạm vi công việc đã thống nhất trong hợp đồng.
Rủi ro và tranh chấp thường gặp trong hợp đồng xây dựng
Tranh chấp hợp đồng xây dựng thường không xuất hiện ở thời điểm ký kết mà bùng phát khi nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hoặc xử lý phát sinh khối lượng. Đây cũng là giai đoạn dữ liệu dự án dễ bị phân tán giữa hiện trường, QS, kế toán và ban điều hành, dẫn đến sai lệch hồ sơ và chậm đối chiếu khối lượng.
Phát sinh ngoài hợp đồng xây dựng
Phát sinh ngoài hợp đồng là rủi ro xuất hiện rất phổ biến trong quá trình thi công. Nhiều đội thi công triển khai công việc trước để tránh chậm tiến độ nhưng chưa hoàn tất hồ sơ phê duyệt phát sinh.
Khi quyết toán công trình, phần khối lượng này thường thiếu căn cứ nghiệm thu hoặc không đủ điều kiện thanh toán theo hợp đồng xây dựng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà thầu gặp khó khăn khi đối chiếu công nợ cuối dự án.
Tranh chấp thanh toán hợp đồng xây dựng
Tranh chấp thanh toán thường đến từ hồ sơ nghiệm thu thiếu biểu mẫu, sai mốc thanh toán hoặc khối lượng xác nhận không đồng nhất giữa hiện trường và bộ phận quản lý khối lượng.
Trong nhiều dự án, công trình đã hoàn thành thi công nhưng hồ sơ thanh toán vẫn bị treo do phụ lục phát sinh chưa được phê duyệt hoặc hồ sơ nghiệm thu không bám theo điều kiện thanh toán trong hợp đồng xây dựng.
Chậm tiến độ thi công
Chậm tiến độ thi công có thể đến từ thay đổi thiết kế, chậm bàn giao mặt bằng, vật tư không về đúng kế hoạch hoặc phối hợp giữa các nhà thầu không đồng bộ.
Nếu hợp đồng xây dựng không quy định rõ trách nhiệm và điều kiện xử lý chậm tiến độ giữa các bên, quá trình xác định trách nhiệm khi dự án bị delay sẽ rất phức tạp.
Sai lệch BOQ và khối lượng nghiệm thu
Sai lệch BOQ là vấn đề xuất hiện khá thường xuyên ở các dự án kéo dài nhiều tháng hoặc có nhiều phụ lục hợp đồng.
Nhiều doanh nghiệp vẫn theo dõi BOQ, khối lượng nghiệm thu, thanh toán và phát sinh trên nhiều file Excel khác nhau. Khi QS, hiện trường và kế toán sử dụng dữ liệu không đồng nhất, khối lượng quyết toán cuối kỳ rất dễ bị lệch so với thực tế thi công.
Điều khoản hợp đồng xây dựng thiếu rõ ràng
Điều khoản hợp đồng thiếu rõ ràng là nguyên nhân gốc của nhiều tranh chấp xây dựng hiện nay. Các nội dung thường bị bỏ sót gồm timeline phản hồi hồ sơ, quy trình phê duyệt phát sinh, điều kiện nghiệm thu hoặc trách nhiệm khi thay đổi thiết kế.
Trong thực tế, nhiều hợp đồng quy định khá đầy đủ về pháp lý nhưng lại thiếu workflow xử lý phát sinh và xác nhận hồ sơ giữa các bộ phận. Khi dự án bước vào giai đoạn nghiệm thu và thanh toán, đây thường là nhóm vấn đề khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian đối chiếu và xử lý nhất.
Để giảm các rủi ro này, doanh nghiệp cần quản lý hợp đồng xây dựng theo hướng tập trung và đồng bộ dữ liệu giữa hiện trường, QS, kế toán và ban điều hành thay vì theo dõi rời rạc bằng email hoặc Excel thủ công.
Cách quản lý hợp đồng xây dựng hiệu quả
Nhiều doanh nghiệp gặp tình trạng sai lệch khối lượng, chậm thanh toán hoặc khó đối chiếu hồ sơ do hợp đồng, nghiệm thu và phát sinh được quản lý rời rạc trên Excel và email. Để giảm các rủi ro này, doanh nghiệp cần chuẩn hóa và đồng bộ toàn bộ quy trình quản lý hợp đồng xây dựng từ thi công đến quyết toán công trình.
Chuẩn hóa quy trình quản lý hợp đồng
Nhiều doanh nghiệp vẫn xử lý hợp đồng, phụ lục phát sinh và hồ sơ thanh toán theo từng email hoặc file riêng lẻ. Khi dự án có nhiều đợt nghiệm thu và thay đổi khối lượng, việc tìm lại phiên bản hợp đồng hoặc đối chiếu hồ sơ thường mất rất nhiều thời gian.
Doanh nghiệp cần chuẩn hóa quy trình từ ký hợp đồng, phê duyệt phát sinh, nghiệm thu đến thanh toán và quyết toán để dữ liệu được thống nhất xuyên suốt giữa hiện trường, kế toán và ban điều hành.
Theo dõi tiến độ, thanh toán và phát sinh
Tiến độ thi công, khối lượng nghiệm thu và thanh toán cần được theo dõi theo từng giai đoạn triển khai thay vì tổng hợp thủ công cuối kỳ.
Doanh nghiệp nên kiểm soát:
- Tiến độ theo các giai đoạn,
- Khối lượng nghiệm thu,
- Công nợ và thanh toán,
- Khối lượng phát sinh theo từng hạng mục.
Điều này giúp ban điều hành dễ phát hiện các hạng mục chậm tiến độ hoặc vượt ngân sách ngay trong quá trình thi công.
Kiểm soát phát sinh và thay đổi khối lượng
Phát sinh khối lượng là vấn đề rất khó tránh trong dự án xây dựng. Vì vậy, doanh nghiệp cần xác định rõ quy trình đề xuất, phê duyệt và xác nhận phát sinh trước khi triển khai thực tế.
Nhiều công trình phát sinh tranh chấp do đội thi công triển khai trước nhưng hồ sơ phát sinh được bổ sung sau, dẫn đến thiếu căn cứ thanh toán khi quyết toán dự án.
Đồng bộ hợp đồng với hồ sơ nghiệm thu
Hồ sơ nghiệm thu, phụ lục hợp đồng và hồ sơ thanh toán cần được liên kết với cùng một nguồn dữ liệu để tránh sai lệch khối lượng.
Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn theo dõi hợp đồng, BOQ và nghiệm thu trên nhiều file Excel riêng lẻ. Khi dự án có nhiều đợt nghiệm thu hoặc nhiều phụ lục điều chỉnh, việc đối chiếu dữ liệu thường mất rất nhiều thời gian.
Số hóa quản lý hợp đồng xây dựng
Khi số lượng dự án tăng lên, việc quản lý hợp đồng bằng email và Excel rời rạc sẽ rất khó kiểm soát tiến độ, thanh toán và lịch sử thay đổi hồ sơ.
Các phần mềm quản lý xây dựng như Cleeksy giúp doanh nghiệp quản lý tập trung hợp đồng, BOQ, khối lượng nghiệm thu, thanh toán và phụ lục trên cùng một hệ thống. Dữ liệu được cập nhật liên tục giữa hiện trường, bộ phận quản lý khối lượng, kế toán và ban điều hành, giúp giảm thời gian đối chiếu hồ sơ và hạn chế sai lệch trong quá trình quyết toán công trình.
Phần mềm quản lý thi công xây dựng
Kết luận
Hợp đồng xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, thanh toán, nghiệm thu và quyết toán công trình. Nếu BOQ sai lệch, phát sinh không được kiểm soát hoặc điều khoản thanh toán thiếu rõ ràng, dự án rất dễ chậm tiến độ và phát sinh tranh chấp.
Quản lý hợp đồng xây dựng hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt chi phí, dòng tiền, khối lượng và hạn chế sai lệch dữ liệu trong quá trình triển khai dự án. Liên hệ Cleeksy để được tư vấn và demo giải pháp quản lý dự án xây dựng phù hợp với mô hình vận hành của doanh nghiệp.
